タイトルの「ハイブリッド」で何となく凄そうな根拠もないイメージを抱いてしまう方が実は多数と思われます。
で、そのハイブリッドについては最後のほうに1ページだけ意味を説明するようにして書かれているだけです。
「ハイブリッド」＝「混成の」という意味。
よく耳にします「ハイブリッド車」は電気とガソリンの両方のエネルギーを上手く使い分けながら駆動する車ということです。
で、この本は「不動産投資」について書かれた本であるわけですから、不動産投資に置き換えたハイブリッドとは何ぞや？という疑問が上がります。
これは
「賃料収入による所謂、インカムゲインと売却による差益のキャピタルゲインの両方をバランスよく享受していこう」ということらしい。
それが著者のいう不動産投資における「ハイブリッド」になるんだってさ！
それで上記を実現するための具体的な手段はというと、
「区分のファミリータイプマンションを複数戸所有」が結論になります。
本の冒頭からまず「新築ワンルームマンション投資の問題点」が列挙されます。
・少ない元手（自己資金）で開始できるが、結局経費・税金で利益が飛んでしまう。
・借入金の割合が高いのではリスクが高く、儲からない。
・賃貸目的のワンルームマンションは既に供給過多である点。
・ワンルームマンションは投資目的の方ばかりが所有者という構成になり、大規模修繕等の計画が曖昧になったり放置されたりする危険あり。
続いて「1棟アパート・1棟マンションの問題点」を挙げていきます。
・不動産投資本のサクセス・ストーリーの大半が1棟物件だが、そういったお話は「お披露目話」で、実現は困難。
・競売や任意売却案件は安く買える可能性がある反面、面倒ごとに巻き込まれる可能性が高い。
・土地値で取得した物件のバリューアップ等は本業で行わなければ難しい。
・流行のフルローン融資は過去のお話。融資が下り難いのではそもそも開始できない。
・1棟物件は同じ場所に同じような間取りのものを複数抱えるので、時代の変化によるニーズの移り変わりに対処し辛い。
・業者やリフォーム会社等のチーム作りが重要だが、やはり副業の範囲を超える時間・コストが掛かる。
・1棟物件はそもそもマーケットが狭いので出口が取り辛く、売却の際に苦労する可能性が大。
・分散投資が基本ならば、1箇所に複数戸が集中する1棟物件は分散になっていない。
最後は「中古ワンルームマンション」の問題点です。これは最初の新築ワンルームマンションと似通った問題点が多い。
・高利回り物件が多いが、それは最大瞬間風速のようなもので、投資の全期間で均せば「入居者がいない」等で下がる可能性が高い。
・高利回りのワンルームマンションはバブル期の狭い部屋・3点ユニットバス等の似通った設備の商品が多いので競争力が弱い。
・自己居住用でない「投資用の造り」であるワンルームマンションは劣化が激しく、スラム化する危険が大きい。
以上を踏まえた上で著者が推奨するのが「分譲型中古ファミリータイプマンション投資」という結論です。
理由としては
・中古分譲型ファミリータイプマンションは実需層と競合するため売却益が期待できる。
・1棟全部が賃貸のワンルームマンションと違い、実需層と混合するファミリータイプは管理や修繕の意識が高い点。
・利回りはワンルームよりも低くなるが、入居者が長期に渡って住むことが多く、全期間の利回りが安定する。
・ファミリータイプの分譲型マンションは築15年と築20年では価格差があまりないこと。下落幅が小さいメリットがある。
・金融機関の評価が出やすく、融資が受けやすいという点。
・建物自体への強度や耐震性等での信頼が高いこと。大手ゼネコンの施工である場合が多く、信頼できる。
不動産は賃貸中の所謂オーナーチェンジの状態のときの価格と、空室で実需目的のエンド客が購入する価格にはギャップがあるのが通常です。
つまり、エンド客が実需目的で購入する際の価格のほうが同じ物件であっても「高い価格」になるという点です。
この不動産市場の「価格の歪み」を突くのにファミリータイプ分譲型中古マンションは最適だというのが最初に記載の「ハイブリッド」に繋がるのです。
つまり、オーナーチェンジの収益物件として「安く仕入れ」、空室状態になったらエンド向け実需用（居住用）として「高く売却して差益を得なさい」とのことです。
日本は「持ち家信仰」が未だ根強いので、ファミリータイプの区分は顧客の裾野がワンルームよりも広い。
確かに、住む目的でワンルームを購入するマーケットは狭いであろうことは予想が付きます。
また、前述の市場の歪みを突いた「価格査定」で儲けるというのも業者では常識なので一理あります。
目的は「中古分譲型ファミリータイプマンション10戸所有」だそうです。
・築は10年〜25年
・エリアは都市部を取り巻くドーナツ型エリア。
・具体的には関東圏では城北・城東エリア。城南エリアはエリアプレミアムが乗っていて割高である場合が多いから。
ファミリー中古区分マンション投資を薦める本は不動投資本の中では「少数派」。
それなりに説得力はあります。でも、本のタイトルの「ハイブリッド」から連想されるものとは違うなあ・・・・（笑）。
多分、この本を読まれた方の多くも「同様の感想」を持たれるのではないかと思います。
でしたら最初から「ファミリータイプ中古区分マンション投資」と一見して判るようなタイトルにすればよかったかと。
無料のKindleアプリをダウンロードして、スマートフォン、タブレット、またはコンピューターで今すぐKindle本を読むことができます。Kindleデバイスは必要ありません。
ウェブ版Kindleなら、お使いのブラウザですぐにお読みいただけます。
携帯電話のカメラを使用する - 以下のコードをスキャンし、Kindleアプリをダウンロードしてください。
著者について
著者をフォローして、新作のアップデートや改善されたおすすめを入手してください。
